Mesitiko: τι να έχεις ξεκαθαρίσει πριν μιλήσεις με μεσιτικό γραφείο
Αν πληκτρολογείς mesitiko, πιθανότατα δεν χρειάζεσαι ακόμη περισσότερες γενικές πληροφορίες για το τι είναι ένα μεσιτικό γραφείο. Χρειάζεσαι να προετοιμαστείς ώστε η πρώτη επικοινωνία να οδηγήσει σε σωστές προτάσεις ή σε καθαρή ανάθεση. Ένα καλό τηλεφώνημα δέκα λεπτών μπορεί να γλιτώσει ώρες από άσχετες αγγελίες, αρκεί να έχεις ορίσει τις βασικές απαιτήσεις.
Η προετοιμασία δεν σημαίνει ότι πρέπει να ξέρεις ήδη το ακίνητο που θα επιλέξεις. Σημαίνει ότι ξέρεις ποια απόφαση προσπαθείς να πάρεις και ποια όρια δεν θέλεις να παραβιάσεις.
Απαίτηση 1: ποιος είναι ο ρόλος σου;
Είσαι αγοραστής, πωλητής, μισθωτής ή εκμισθωτής; Η απάντηση αλλάζει όλη τη συζήτηση. Ο αγοραστής ζητά προεπιλογή και σύγκριση. Ο μισθωτής συνήθως χρειάζεται ταχύτητα και πραγματική διαθεσιμότητα. Ο πωλητής χρειάζεται σχέδιο παρουσίασης, ενδιαφέροντος και διαπραγμάτευσης. Ο εκμισθωτής χρειάζεται διαδικασία για προβολή, επισκέψεις και επιλογή υποψηφίου.
Αν έχεις περισσότερους από έναν στόχους, χώρισέ τους. «Πουλάω το παλιό σπίτι και ψάχνω νέο» είναι δύο έργα με διαφορετικά δεδομένα και χρονισμό.
Απαίτηση 2: ποια γεωγραφική ζώνη έχει πραγματικό νόημα;
Μην δίνεις τεράστια περιοχή αν η καθημερινότητά σου επιβάλλει μικρότερο εύρος. Για κατοικία, σκέψου δουλειά, σχολείο, οικογένεια, μετακινήσεις, στάθμευση και βασικές υπηρεσίες. Για επαγγελματικό χώρο, σκέψου πελατεία, πρόσβαση, φόρτωση, ορατότητα ή άλλες λειτουργικές ανάγκες. Για γη, η χρήση καθορίζει εντελώς διαφορετικά κριτήρια.
Δώσε δύο προτιμώμενες περιοχές και μία εναλλακτική. Έτσι υπάρχει ευελιξία χωρίς να ανοίξει η αναζήτηση σε όλη την πόλη ή τον νομό.
Απαίτηση 3: τι είδους ακίνητο και για ποια χρήση;
Το «διαμέρισμα» είναι κατηγορία, όχι πλήρης ανάγκη. Γράψε αν πρόκειται για κύρια κατοικία, φοιτητική χρήση, εξοχικό, επενδυτική χρήση ή στέγαση συγκεκριμένου νοικοκυριού. Για επαγγελματικό χώρο, εξήγησε τη δραστηριότητα. Για οικόπεδο ή γη, εξήγησε τι θέλεις να κάνεις. Ο μεσίτης μπορεί τότε να αποκλείσει επιλογές που τυπικά ανήκουν στην κατηγορία αλλά δεν εξυπηρετούν τη χρήση.
Απαίτηση 4: άνετο και απόλυτο οικονομικό όριο
Δώσε δύο επίπεδα κόστους. Το πρώτο είναι το ποσό στο οποίο νιώθεις άνετα. Το δεύτερο είναι το ανώτατο που δεν θα ξεπεράσεις. Για ενοικίαση, υπολόγισε μίσθωμα μαζί με πάγια και λειτουργικά έξοδα. Για αγορά, άφησε χώρο για ελέγχους, συναλλαγή, μετακόμιση και πιθανές εργασίες. Αν είσαι ιδιοκτήτης, συζήτησε τον στόχο τιμής μαζί με την πραγματική κατάσταση, τον χρόνο που διαθέτεις και την ανάγκη διαπραγμάτευσης.
Απαίτηση 5: τρία έως πέντε αδιαπραγμάτευτα
Αδιαπραγμάτευτο είναι κάτι που, αν λείπει, δεν έχει νόημα να δεις το ακίνητο. Μπορεί να είναι ελάχιστα υπνοδωμάτια, πρόσβαση χωρίς σκαλιά, στάθμευση, συγκεκριμένη χρήση, απόσταση ή άλλο κρίσιμο χαρακτηριστικό. Κράτησε τον αριθμό μικρό. Τα υπόλοιπα βάλε τα σε δεύτερη λίστα επιθυμητών.
Η διαφορά ανάμεσα στις δύο λίστες είναι θεμελιώδης. Αν όλα είναι «πρέπει», θα αποκλείσεις υπερβολικά πολλές επιλογές. Αν όλα είναι «θα δούμε», θα κάνεις άσκοπες επισκέψεις.
Απαίτηση 6: χρονικός ορίζοντας και διαθεσιμότητα
Πες αν χρειάζεσαι λύση άμεσα, μέσα σε λίγους μήνες ή αν κάνεις διερευνητική αναζήτηση. Ο χρόνος καθορίζει πόσο επιθετικά πρέπει να αναζητηθούν διαθέσιμα ακίνητα και πόσο μπορείς να περιμένεις. Αν πουλάς, εξήγησε αν υπάρχει προθεσμία. Αν ενοικιάζεις, δήλωσε πότε μπορεί να γίνει διαθέσιμο το ακίνητο.
Απαίτηση 7: ποιος αποφασίζει;
Αν το ακίνητο αφορά ζευγάρι, οικογένεια ή εταιρεία, ορίστε ποιοι συμμετέχουν στην τελική απόφαση. Ιδανικά συμφωνήστε τα αδιαπραγμάτευτα πριν από την πρώτη επίσκεψη. Διαφορετικά ο μεσίτης λαμβάνει αντικρουόμενα μηνύματα και η αναζήτηση κάνει κύκλους.
Απαίτηση 8: πώς θέλεις να γίνεται η επικοινωνία;
Διάλεξε αν προτιμάς τηλέφωνο, ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή σύντομες γραπτές προτάσεις πριν κλείσεις επίσκεψη. Ζήτησε να υπάρχει βασικός υπεύθυνος επικοινωνίας και συμφωνήστε τι πρέπει να επιβεβαιώνεται πριν από μια μετακίνηση. Αυτό δεν είναι λεπτομέρεια. Είναι τρόπος να περιοριστούν διπλές πληροφορίες και χαμένος χρόνος.
Απαίτηση 9: ξεκαθάρισε αμοιβή και πλαίσιο συνεργασίας
Πριν προχωρήσει ουσιαστικά η συνεργασία, ζήτησε καθαρή ενημέρωση για τη μεσιτική αμοιβή, πότε οφείλεται και τι ακριβώς καλύπτει. Αν πρόκειται για ανάθεση ιδιοκτήτη, διάβασε όρους, διάρκεια και τυχόν αποκλειστικότητα πριν υπογράψεις. Η συμφωνία πρέπει να είναι κατανοητή στην αρχή, όχι να ερμηνεύεται όταν έχει ήδη γίνει δουλειά.
Απαίτηση 10: ξεχώρισε τον ρόλο του μεσίτη από τους ειδικούς ελέγχους
Ο μεσίτης βοηθά στην αναζήτηση, παρουσίαση, επικοινωνία και διαμεσολάβηση. Δεν υποκαθιστά τον μηχανικό για τεχνικό έλεγχο ή τον νομικό σύμβουλο για τη νομική εικόνα της συναλλαγής. Αν χρειάζεται ανεξάρτητη αποτίμηση, υπάρχει και ο ρόλος του εκτιμητή ακινήτων. Η σαφής κατανομή ρόλων μειώνει το ρίσκο να θεωρηθεί ότι ένα πρόσωπο έχει ελέγξει κάτι που δεν ανήκει στην ειδικότητά του.
Τι να στείλεις στο πρώτο μήνυμα
«Ενδιαφέρομαι για αγορά κύριας κατοικίας. Περιοχές: Α και Β, εναλλακτικά Γ. Άνετο όριο Χ, ανώτατο Υ. Χρειάζομαι δύο υπνοδωμάτια, εύκολη πρόσβαση και συγκεκριμένο χρόνο μετακίνησης. Θέλω να προχωρήσω μέσα στους επόμενους μήνες. Προτιμώ να λαμβάνω πρώτα βασικά στοιχεία και μετά να κλείνουμε επίσκεψη.» Αυτό είναι αρκετό για να ξεκινήσει ουσιαστική συζήτηση.
Η μία σελίδα που πρέπει να έχεις μαζί σου
- Ρόλος στη συναλλαγή.
- Χρήση και τύπος ακινήτου.
- Δύο κύριες περιοχές και μία εναλλακτική.
- Άνετο και ανώτατο οικονομικό όριο.
- Τρία έως πέντε αδιαπραγμάτευτα.
- Χρονικός ορίζοντας.
- Ποιοι αποφασίζουν.
- Προτιμώμενος τρόπος επικοινωνίας.
- Ερωτήσεις για αμοιβή και πλαίσιο συνεργασίας.
Για γενικότερη εικόνα της υπηρεσίας μπορείς να δεις τη σελίδα μεσιτικό γραφείο. Η ουσία όμως παραμένει η προετοιμασία: όσο πιο καθαρά ορίζεις τι χρειάζεσαι, τόσο πιο εύκολο είναι το mesitiko να λειτουργήσει ως φίλτρο και σύμβουλος αντί να γίνει απλώς ακόμη μία πηγή αγγελιών.
Πώς να ελέγξεις αν το μεσιτικό κατάλαβε πραγματικά την ανάγκη σου
Μετά την πρώτη συζήτηση, ζήτησε να σου επαναλάβουν με δικά τους λόγια τα βασικά κριτήρια ή κοίτα τις πρώτες δύο προτάσεις. Αν οι προτάσεις σέβονται περιοχή, χρήση, ανώτατο κόστος και αδιαπραγμάτευτα, υπάρχει κοινή βάση. Αν λείπει ένα κρίσιμο στοιχείο, διόρθωσέ το νωρίς. Η αναζήτηση γίνεται ακριβότερη σε χρόνο όταν μια παρεξήγηση επαναλαμβάνεται σε κάθε νέα αγγελία.
Τι δεν χρειάζεται να αποφασίσεις από την αρχή
Δεν είναι απαραίτητο να γνωρίζεις ακριβές τετραγωνικό, συγκεκριμένο δρόμο, χρώμα κουζίνας ή κάθε επιθυμητή λεπτομέρεια. Αυτά μπορούν να εξελιχθούν αφού δεις την πραγματική αγορά. Χρειάζεται όμως να ξέρεις ποια χρήση θέλεις, τι μπορείς να πληρώσεις, ποια γεωγραφία λειτουργεί και ποια χαρακτηριστικά είναι πραγματικά απαραίτητα. Η διάκριση κρατά την αναζήτηση ανοιχτή χωρίς να γίνεται αόριστη.
Ένας κανόνας για κάθε αλλαγή κριτηρίου
Όταν θέλεις να χαλαρώσεις μια απαίτηση, γράψε πρώτα τι κερδίζεις. Αν αφαιρέσεις την ανάγκη στάθμευσης, ίσως ανοίγουν καλύτερες κεντρικές επιλογές. Αν δεχθείς μικρότερη επιφάνεια, ίσως κρατήσεις την επιθυμητή περιοχή. Αν αυξήσεις το οικονομικό όριο χωρίς να κερδίζεις κάτι ουσιώδες, η αλλαγή δεν έχει σαφή λόγο. Με αυτόν τον κανόνα, οι συμβιβασμοί γίνονται συνειδητά και όχι επειδή κουράστηκες από την αναζήτηση.
Άλλη προετοιμασία για αναζητητή και άλλη για ιδιοκτήτη
Αν αναζητάς ακίνητο, το χρήσιμο αρχείο είναι μια μονοσέλιδη περιγραφή ανάγκης με περιοχή, χρήση, οικονομικό όριο, αδιαπραγμάτευτα και χρονικό ορίζοντα. Αν διαθέτεις ακίνητο, η προετοιμασία αλλάζει: χρειάζεσαι καθαρή περιγραφή του ακινήτου, διαθέσιμα στοιχεία που μπορούν να επιβεβαιωθούν, περιορισμούς στην πρόσβαση για επισκέψεις και σαφή εικόνα του στόχου σου. Το μεσιτικό δεν πρέπει να μαντεύει ούτε τη ζήτηση ούτε την προσφορά. Όσο πιο οργανωμένη είναι η αρχική πληροφορία, τόσο λιγότερες άσχετες επικοινωνίες δημιουργούνται.
Κράτησε αρχείο συμφωνημένων σημείων
Μετά από μια ουσιαστική συζήτηση, κράτησε σε λίγες γραμμές τι συμφωνήθηκε: ποια γεωγραφία καλύπτεται, τι αναζητείται ή προωθείται, ποιο είναι το επόμενο βήμα και ποια ερωτήματα παραμένουν ανοιχτά. Αυτή η μικρή καταγραφή προλαμβάνει τις διαφορετικές αναμνήσεις μιας προφορικής συζήτησης και σου επιτρέπει να αξιολογήσεις αργότερα αν η συνεργασία κινήθηκε μέσα στο πλαίσιο που είχατε ορίσει.